楚天金報訊 本報記者黃振琳
  從較長周期看,武漢房地產市場經歷了什麼樣的變化?未來市場供需情況如何?日前,楚天經濟研究院推出由楚天金報聯合克而瑞房價完成的《武漢房地產市場的現狀與未來》研究報告。報告回顧了2007年武漢房價大幅躥升以來房地產市場的發展變化軌跡,從武漢城市容量、經濟發展、人口紅利、交通路網規劃等方面進行了研究。過去6年,武漢房價年均漲幅8.8%,低於一線城市年均近20%的漲幅;根據武漢城市規劃所做的模型研究顯示,未來三年供求趨於平衡。
  人口結構年輕購買力強
  報告顯示,武漢的城市發展以長江為軸、環狀發展,但又與北京的“大餅”環狀有所區別,還是以兩江四岸來佈局。目前,武漢進入城市建設和路網規劃大規模建設期,經濟發展勢頭良好。
  目前,武漢人口處於千萬級水平,調查顯示2011年20—29歲的人口占總量的22%,結構較年輕,為未來城市發展持續提供人口紅利,也為地產市場和商業消費市場提供了較強的購買力。
  房價年均漲幅8.8%
  過去6年,武漢住宅價格平均增長率為8.8%,只及北京上海的一半。如2007-2013年,北京房價從11647元平米上漲到22919元/平米,年均上漲幅度16.1%;上海房價從10555元/平米上漲到23895元/平米,年均上漲幅度21.1%。而武漢房價從4659元/㎡上漲到7657元/㎡,年均上漲幅度僅8.8%。
  8.8%的房價漲幅低於人均可支配收入增幅。統計數據顯示,2010年至2012年,武漢市城市居民人均可支配收入增幅分別為13.2%、14.1%和14%。
  武漢人買房呈現明顯的環線特征。二環內的市中心是高端購房者,單價多在14000元/平米以上;二環外的青山、後湖、古田、四新、南湖、光谷等次中心為剛需和剛需改善置業者;三環外的次中心為首次置業剛需群體。
  報告顯示,過去6年,除了2008年金融危機和2011年限購令出台當年武漢樓市出現了供大於求外,其他年份供求基本平衡。根據武漢市2010-2020年城市總體規劃估算,武漢2020年前平均每年正常商品房需求量為1320萬平方米。而從目前武漢商品房上市未售量、待開發量和土地儲備等數據統計,預計未來三年年均供應量達1300萬平方米以上,基本供需平衡。
  近三年寫字樓價格飆漲
  目前,武漢已經有武廣、江漢路、中南、街道口、光谷、徐東、王家灣、鐘家村、司門口9個市級商圈,商業面積現存量超過1000萬平方米,人均商業面積約1.1平方米,與北京、上海等一線城市存在較大距離。目前,各大商圈已經從傳統的百貨業向綜合購物中心轉型。隨著城市外擴,未來二三環間的區域商圈將興起。
  過去較長時間內,江城寫字樓與住宅價差不大,但近三年寫字樓價格增幅32%,遠遠高於住宅價格增幅,與住宅的價差越來越大。如2010年寫字樓與住宅均價價差為500元/平方米,2013年上升至2401元/平方米,但空間仍較大。根據國際慣例,寫字樓為同區域住宅價格的2—3倍。建設大道等傳統商務區內,甲級寫字樓需求非常強勁,未來高端商業寫字樓的供應中,武昌占比較大。
  (註:本文為報告節選內容,此報告將在一財金網全文發佈。)
  (原標題:江城房價年漲幅不及京滬一半)
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